Qué influye en el coste de una demolición interior (y qué no)

¿Qué determina el coste de una demolición interior?

El coste de una demolición interior lo determinan cuatro bloques: cuánto material se demuele, de qué está hecho, cómo sale del edificio y qué se hace con él después. Todo lo demás son matices de esos cuatro.

Por eso dos pisos de la misma superficie pueden tener presupuestos muy distintos. Un apartamento con tabiquería de pladur y suelo laminado flotante genera poco escombro y se desmonta rápido; otro de los años setenta, con tabiques de ladrillo enlucidos, terrazo sobre mortero y alicatado hasta el techo, produce varias veces más peso y exige más horas de martillo.

Si quieres una cifra orientativa para tu caso, la calculadora de demolición de nuestro sitio de presupuestos da una horquilla redondeada a partir de tus datos. En este artículo explicamos qué hay detrás de esa horquilla.

Volumen y tipo de material: el factor principal

Lo primero que se mide en una visita es qué hay que quitar y cuánto pesa. No es lo mismo levantar un suelo de tarima que picar un terrazo con su capa de mortero, ni retirar un falso techo de placas que demoler uno de cañizo y yeso.

• Tabiques: el ladrillo hueco enlucido pesa y ensucia más que el pladur; el ladrillo macizo, todavía más. En tirar tabiques y muros de carga detallamos cada caso.
• Suelos: el espesor del recrecido manda. Bajo un azulejo moderno puede haber otro suelo antiguo, y ese doble pavimento duplica el trabajo de picado de suelos.
• Alicatados: picar azulejo sobre ladrillo es más lento que arrancar azulejo pegado con cemento cola sobre placa.
• Techos: los falsos techos de escayola antiguos sueltan mucho polvo y obligan a más protección.

Cuanto más precisa sea la descripción de lo que hay, más ajustado será el presupuesto. Las fotos de cada estancia y alguna cata hecha por tu técnico ayudan mucho.

Accesos, planta y distancia al contenedor

Después del material, el factor que más mueve el coste es el recorrido del escombro. Cada saco que sale de la vivienda tiene que bajar, y eso depende de:

• la planta y si hay ascensor utilizable para obra (muchas comunidades no lo permiten o exigen protegerlo);
• la anchura de la escalera y los rellanos;
• la distancia hasta el punto de carga: no es igual tener el contenedor en la puerta que a varias calles por estar el casco antiguo cerrado al tráfico;
• la posibilidad de usar un bajante de escombros por fachada o patio, si la comunidad y el ayuntamiento lo autorizan.

En un piso alto sin ascensor, la bajada a mano puede ocupar tanto tiempo como la propia demolición. Lo explicamos con detalle en la guía cómo se sacan los escombros de un piso sin ascensor.

Residuos, separación y trámites municipales

La gestión de residuos ya no es un extra opcional. Desde el 1 de julio de 2022, la Ley 7/2022 obliga a separar los residuos de construcción y demolición al menos en madera, fracciones minerales, metales, vidrio, plástico y yeso. Separar en obra lleva tiempo y espacio, y cada fracción se entrega a un gestor autorizado; tú recibes los justificantes de entrega.

A eso se suman los trámites que dependen del ayuntamiento:

• la autorización de ocupación de la vía pública si hay contenedor o andamio en la calle;
• la fianza o garantía de residuos que pide el ayuntamiento para las obras, cuyo importe fija cada ordenanza y que se devuelve al acreditar la entrega a un gestor autorizado;
• las tasas de la licencia o de la declaración responsable que tramite tu técnico, si la obra la necesita.

Estos conceptos no siempre van en el presupuesto del demoledor; pregunta qué incluye cada uno.

Factores que a menudo se olvidan

Hay partidas que no aparecen en la primera conversación y luego explican diferencias entre presupuestos:

• Protección de zonas comunes: portal, escalera y ascensor protegidos antes de empezar y limpios al terminar.
• Horario: si la comunidad o la ordenanza limitan las horas de ruido, el trabajo se reparte en más jornadas.
• Instalaciones: cortar y anular agua, luz y gas en las zonas que se demuelen, coordinado con tus instaladores.
• Materiales con amianto: una bajante o un depósito de fibrocemento cambian el plan; esa parte la retira una empresa inscrita en el RERA que trabaja como subcontrata nuestra, con su propio plan de trabajo.
• Elementos que se conservan: desmontar con cuidado una carpintería, una encimera de piedra o un suelo hidráulico para reutilizarlo es más lento que romperlo.
• IVA: la demolición tributa en general al tipo del 21 %, y algunas obras de renovación en viviendas pueden ir al 10 % si se cumplen los requisitos de la Ley del IVA. Cada presupuesto indica el tipo aplicado.

Lo que no influye tanto como parece

Algunas variables preocupan mucho a los propietarios y, sin embargo, pesan poco en el coste final de una demolición interior:

• Los metros cuadrados útiles del piso. Lo que cuenta es lo que se demuele dentro de esos metros, no la superficie en sí.
• La zona de la provincia. Trabajar en Marbella, en Málaga capital o en Vélez-Málaga cambia los accesos y las normas municipales, no el tipo de trabajo.
• La marca o el valor de lo que se quita. Un azulejo caro y uno barato pesan parecido cuando son escombro.
• Que la vivienda esté vacía o amueblada, siempre que los muebles se retiren antes. Si hay que vaciar enseres, eso sí es una partida aparte.

Cómo conseguir un presupuesto ajustado

El presupuesto se ajusta cuando hay pocos supuestos. Para conseguirlo, envía:

1. fotos de cada estancia, incluidas las paredes que se tiran y el suelo existente;
2. un plano o croquis con medidas aproximadas;
3. la dirección o el municipio, la planta y si hay ascensor;
4. la documentación de tu técnico si hay que tocar estructura;
5. qué quieres conservar y la fecha en la que necesitas el espacio libre.

Con eso preparamos un presupuesto sin compromiso y te decimos qué conviene revisar antes. Si todavía estás comparando cifras, el artículo mitos sobre el precio de tirar un tabique te ayudará a leer los presupuestos con criterio.